2011年5月5日
四年新供應多中區4倍
東九龍料成第二大商業區

由今年至2014年，中區商廈供應量將按年減少，東九龍正迅速發展成為主要的非核心商業區，仲量聯行預料，十年後東九龍將進身成為本港第二大商業區；核心區商廈供應缺乏，在優質寫字樓需求龐大下，呎租全年可望上漲三成。

核心區呎租可升三成

中區目前商業樓面面積約2300萬方呎，2011至14年區內商廈供應只增加40萬方呎；東九龍區目前商業樓面面積1100萬方呎，同期將有220萬方呎的商廈供應增加。

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平表示，今年東九龍區將有兩幅商貿／商業用地推出，再加上未來啟德機場重建帶動，十年後東九龍區的商業樓面面積可望增加逾一倍，至2300萬方呎，與現在的中區看齊，十年後中區依然佔據「龍頭」位置，至2800萬方呎。

第二輪量化寬鬆政策如期於6月底結束，美元利率將長時間維持超低水平，反映市場流動性持續充裕。陳錦平表示，核心區商廈缺乏供應，市場對甲廈的需求殷切，他預計，核心區商廈呎租全年可漲三成，非核心區商廈也將有三成至四成的增幅。

「非核心化」加劇

貴租難捱，事實上不少企業已經遷出傳統商業中心區，「非核心化」的趨勢也漸漸加劇。

該行指出，目前中區、灣仔及銅鑼灣區、港島東區甲級寫字數呎租分別為99元、50元、33元，東九龍區則最低水，平均為23元，陳錦平表示，東九龍區即使再升三成，也只有約30元，與中區依然有一大段距離。

該行數據顯示，今年首四個月甲級商廈租金平均上升11.8%，分區表現以港島東最佳，達14.3%，中區、灣仔及銅鑼灣、東九龍區分別升13.3%、 10.8%、 10.9%。空置率方面，4月份本港甲廈平均空置率4.6%，中區3.2%、灣仔及銅鑼灣區2.2%、港島東區3.5%、東九龍區11.2%、尖沙咀區4.6%。


信報

中環租貴 會計師行撤走
畢馬威預租 希慎廣場5層
2011年04月27日 星期三
中環寫字樓租金愈來愈貴，繼安永之後，四大會計師樓之一的畢馬威（KPMG）會計師事務所，同有遷出中環區動作。消息指，畢馬威預租希慎（00014）旗下銅鑼灣希慎廣場5層寫字樓，共8萬平方呎樓面，呎租約60元，估計是次屬搬遷，料可節省一半租金。
經濟向好，金融機構搶租中環寫字樓樓面，租金不斷推高，中環國金中心2期寫字樓已升至190元水平。雖然中區屬傳統商業區，但並非每間大機構亦甘願捱貴租，反而部署向其他商業區進發。
承租達8萬呎 每呎60元
安永早於去年，已部署遷出中環區寫字樓，由國金2期搬至金鐘中信大廈。市場人士透露，希慎旗下希慎廣場（興利中心重建項目），寫字樓樓層預租工作上月展開，最近錄得大手租務個案。據悉，畢馬威會計師事務所，預租大廈5層寫字樓，該廈共提供15層寫字樓樓層。換言之畢馬威所承租的樓面，已佔該廈寫字樓部分的三分之一，以每層寫字樓1.6萬平方呎計，涉及共8萬平方呎。據悉，是次成交呎租約60元，與發展商最初開價接近。大廈將於明年入伙，屆時機構才正式進駐。
業內人士指，是次畢馬威承租樓面甚多，相信非擴充業務，而是搬遷。據悉，畢馬威現時租用置地旗下中環太子大廈、歷山大廈等寫字樓，而總部設於太子大廈。估計該機構極大機會放棄大量中區樓面，把主要業務搬至銅鑼灣。
若作搬遷的決定，租金開支可謂最大考慮。據戴德梁行數據顯示，去年中環寫字樓租金已升3成，目前中環租金平均約113元，而最優質商廈呎租更高見145元，至於銅鑼灣區，商廈呎租雖同樣升至約44元，但與中區距離愈拉愈遠。據悉，目前太子大廈平均呎租約120至130元，對比起希慎廣場的60元呎租，畢馬威基本上可節省一半租金，加上希慎廣場屬全新項目，質素高配套充足，故吸引機構預租。
安永去年租中信 租平6成
中環向來雲集金融業及其他專業行業，會計界是區內主要租戶之一。不過隨着中環租金高企，會計公司漸有搬遷意向。如同屬四大會計師樓之一的安永會計師事務所，原租用中環國金2期租3層，共7萬平方呎，去年中已預租金鐘中信大廈15萬平方呎寫字樓呎租約60元，以呎租計只是國金2期的4成，平6成。
撰文: 梁建國
經濟日報

中環租貴 會計師行撤走
畢馬威預租 希慎廣場5層
2011年04月27日 星期三
中環寫字樓租金愈來愈貴，繼安永之後，四大會計師樓之一的畢馬威（KPMG）會計師事務所，同有遷出中環區動作。消息指，畢馬威預租希慎（00014）旗下銅鑼灣希慎廣場5層寫字樓，共8萬平方呎樓面，呎租約60元，估計是次屬搬遷，料可節省一半租金。
經濟向好，金融機構搶租中環寫字樓樓面，租金不斷推高，中環國金中心2期寫字樓已升至190元水平。雖然中區屬傳統商業區，但並非每間大機構亦甘願捱貴租，反而部署向其他商業區進發。
承租達8萬呎 每呎60元
安永早於去年，已部署遷出中環區寫字樓，由國金2期搬至金鐘中信大廈。市場人士透露，希慎旗下希慎廣場（興利中心重建項目），寫字樓樓層預租工作上月展開，最近錄得大手租務個案。據悉，畢馬威會計師事務所，預租大廈5層寫字樓，該廈共提供15層寫字樓樓層。換言之畢馬威所承租的樓面，已佔該廈寫字樓部分的三分之一，以每層寫字樓1.6萬平方呎計，涉及共8萬平方呎。據悉，是次成交呎租約60元，與發展商最初開價接近。大廈將於明年入伙，屆時機構才正式進駐。
業內人士指，是次畢馬威承租樓面甚多，相信非擴充業務，而是搬遷。據悉，畢馬威現時租用置地旗下中環太子大廈、歷山大廈等寫字樓，而總部設於太子大廈。估計該機構極大機會放棄大量中區樓面，把主要業務搬至銅鑼灣。
若作搬遷的決定，租金開支可謂最大考慮。據戴德梁行數據顯示，去年中環寫字樓租金已升3成，目前中環租金平均約113元，而最優質商廈呎租更高見145元，至於銅鑼灣區，商廈呎租雖同樣升至約44元，但與中區距離愈拉愈遠。據悉，目前太子大廈平均呎租約120至130元，對比起希慎廣場的60元呎租，畢馬威基本上可節省一半租金，加上希慎廣場屬全新項目，質素高配套充足，故吸引機構預租。
安永去年租中信 租平6成
中環向來雲集金融業及其他專業行業，會計界是區內主要租戶之一。不過隨着中環租金高企，會計公司漸有搬遷意向。如同屬四大會計師樓之一的安永會計師事務所，原租用中環國金2期租3層，共7萬平方呎，去年中已預租金鐘中信大廈15萬平方呎寫字樓呎租約60元，以呎租計只是國金2期的4成，平6成。
撰文: 梁建國
經濟日報

地產
遠金呎售2.55萬 金鐘新高
業主心紅 甲廈單位叫價紛提高
2011年03月30日 星期三
商廈出現「天價」成交後，消息人士透露，金鐘遠東金融中心17樓全層，以約2.75億元成交，呎價約2.55萬元，打破該廈紀錄外，成金鐘區商廈呎價新高，同時為本港商廈最高呎價第3位。此外，甲廈業主見高價成交屢現，紛紛把甲廈單位提高叫價。
市場人士透露，金鐘遠東金融中心17樓全層，面積約10,800平方呎，剛以2.75億元易手，呎價高見2.55萬元。資料顯示，原業主於05年以9,396萬元購入樓面，呎價僅8,700元，持貨6年轉售單位，大幅獲利約1.81億元，單位升值近2倍。
持貨6年勁賺1.8億
以此成交呎價計，不僅創下該廈呎價新高，更屬金鐘商廈新指標。舊紀錄為去年1月，資者紀惠集團廖偉麟沽出遠東金融中心43樓03室，面積約2,500平方呎，以5,700萬元易手，呎價為2.28萬元。買家為大鴻輝，購入單位後可與現時的辦公室打通自用。另外，以此成交價，成本港商廈最高呎價第3位，僅次於日前皇九20樓全層成交，以及去年中環中心頂層。
力寶高層提價11%放售
近期商廈交投旺，最大焦點當然是恒地（00012）以3.82億元，沽出中環皇九20樓全層，呎價2.78萬元，成本港商廈新呎價紀錄。消息一出後，中環金鐘區商廈業主連環反價。如皇九13樓全層，面積約13,720平方呎，業主早前意向呎價為2.5萬元，但日前已把單位呎價提價至2.7萬元，經日前天價成交後，據估計呎價進一步提升至2.75至2.8萬元，提價幅度約1成。此外，該廈8樓全層，面積約13,720平方呎，意向呎價由2.2萬提至2.4萬元，加幅約9%。
此外，金鐘商廈同樣出現反價情況，如力寶中心1座高層06室，面積約1,235平方呎，業主意向呎價由1.7萬元，提至近1.9萬元，提價幅度約11.71%。
市場人士指，目前甲廈單位放盤仍少，呎價硬淨，全層樓面更甚罕有。如建設銀行（00939）持有力寶中心一座44及45樓最頂兩層全層，面積合共約19,420平方呎，因日後將把業務搬至中環麗嘉酒店重建項目，故將於近期安排放售。業主雖未有定價，但按最近甲廈走勢，估計意向呎價起碼在2.5萬元以上。
撰文: 梁建國

經儕日報

要聞
商廈天價 皇九呎售2.8萬
恒地持貨7年 帳面賺2.6億
2011年03月29日 星期二
受日本地震及銀行加息影響，住宅市場稍為降溫，反觀甲級商廈卻未受衝擊。恒地(00012)持有的中環皇后大道中9號（下稱皇九）20樓全層，剛以3.82億元易手，呎價達2.78萬元，創全港寫字樓呎價新高紀錄。
據資料顯示，皇九20樓原由恒地持有，該集團於04年透過附屬公司啟景投資有限公司（公司董事包括李家誠及林高演等），以4.85億元購入4層樓面（包括20樓在內），共涉54,968平方呎樓面，當時平均呎價約8,830元；換言之，上述20樓單位持貨約7年，每呎升值約18,970元，按單位面積約13,742平方呎計算，帳面獲利約2.1倍或2.6億元。
傳胡應湘夫人購 回報2.6厘
消息人士透露，剛以每平方呎約2.78萬元新高價購入皇九20樓全層的新買家，盛傳為合和實業（00054）主席胡應湘夫人郭秀萍或有關人士，惟有關消息至截稿前仍未獲證實。資料顯示，胡太早前以約3.44億元，購入皇九33樓全層。
據悉，皇九20樓全層現由一家航空公司及一家工程公司合租，呎租約60元；以新成交價計，租金回報僅約2.6厘。
地產界人士透露，中區甲級寫字樓全層式單位放盤並不多，以皇九為例，市場現時僅3個全層單位放盤，大部分業主叫價每平方呎逾3萬元以上；上述單位原叫價逾3萬元，可能近日樓市轉靜才接受買家議價。
僅4個月 打破中環中心紀錄
近期中區甲級商廈造價一浪高於一浪，而對上一宗全港最貴呎價商廈紀錄，為於去年11月，由中環中心以25,580元刷新，紀錄僅維持4個月，已被皇九20樓所打破，而且呎價新紀錄更推高約10%。
事實上，皇九於上月連錄兩宗呎價逾2.5萬元高價成交，短短1個月再破新高，其他商廈如環球大廈、信德中心、美國銀行中心等，均相繼於本月錄得新高呎價紀錄，反映甲級商廈市場投資氣氛甚濃。
中區甲廈呎價 料年內破3萬
中原（工商舖）營運總監潘志明認為，現時中區甲廈市場仍未見泡沫，不少投資者仍接受呎價3萬元，或租金回報率2厘以下成交，故預期中區甲廈樓價仍有一定升幅。
韋堅信測量師行商業及投資部董事許偉國分析，目前市場資金多而利息低兩大因素仍不變，加上甲廈租金不斷向上，相信甲廈續成今年投資重點；他指甲廈呎價於年內突破3萬元勢在必行。
至於活躍於商廈買賣的投資者廖偉麟認為，中環皇九單位成交呎價見2.78萬元並不出奇，因近月甲廈呎價急升，上環信德中心高見2.2萬元呎，而金鐘力寶中心及中環美國銀行中心，呎價多在2萬元以上，以中環皇九為全港最優質可供買賣的甲廈計，呎價水平合理。
撰文: 黎煥成、梁建國

經濟日報

萬泰6.4億沽威靈頓街地盤
樓面地價7457 買家南豐料建甲廈
2011年03月29日 星期二
商廈租金不斷推高，中上環商業地獲垂青。資料顯示，萬泰剛以6.4億元，沽出中環威靈頓街商廈地盤，樓面地價約7,457元。據了解，新買家為南豐，料購入後興建甲廈。
據土地註冊處資料顯示，中環威靈頓街184至198號，以6.4億元成交。資料顯示，物業原業主為萬泰，2007年以4億元購入地盤。物業地盤面積約5,724平方呎，早前已獲批興建為一幢27層高的商業大廈，總樓面約85,814平方呎，以6.4億元成交價計，平均樓面地價約7,457平方呎。
07年4億購入 欲併購鄰廈未果
據了解，萬泰數年前購入地盤後，一直希望併購比鄰舊樓，令地盤面積得以擴大，但最終未能成事，結果把地盤善價而沽。資料顯示，新買家透過崇金有限公司購入地盤，登記地址為上環南豐大廈20樓。據了解，買家為南豐集團，料購入地盤後興建甲廈。
南豐上環物業 去年6.5億沽出
目前南豐於區內，持有甲廈包括德輔道中南豐大廈，部分樓面自用，至於去年中，該集團以6.5億元，沽出上環蘇杭街69號全幢。項目於98年落成，由南豐集團持有收租，出租率逾90%，呎租由16至20元。物業樓高33層，總樓面約13.1萬平方呎。
高力國際香港投資部董事楊偉禮表示，灣仔金星大廈2至4樓寫字樓標售，截標日期為今年5月5日正午12時，意向價約8,000萬元。
撰文: 梁建國

經濟日報

葵涌工廈低水 資金聞風趕至
2011年03月29日 星期二
住宅樓價高企，入場金額較大，加上政府出招遏抑住宅炒風，刺激部分資金流入工商物業市場，其中以較低水、入場費相對低的葵涌一帶工廈，成資金追捧目標，使該區近期錄得多宗摸貨個案。
欠商業元素 樓價升幅遜觀塘
根據資料顯示，截至上周四（3月24日），葵涌區本年錄得有364宗工廈成交，平均呎價約1,319元。近日發展商拆售梨木道79號亞洲中心貿易中心，令物業錄近80宗買賣，較去年同期的8宗大幅上升，平均呎價約1,545元。
中原工商舖助理區域營業經理黃偉略表示，農曆新年後市場購買力陸續恢復，2月份成交量屬去年同期的1倍。近期工廈交投活躍，除了因住宅額外印花稅影響，另外早前施政報告未公布前，市場怕政府出招打壓樓市，故提早轉投資金於工廈市場。
交投焦點 拆售亞貿中心單位
相比觀塘、長沙灣區，葵涌一帶的工廈仍屬低水，區內工廈平均呎價約於1,000至1,500元間水平。葵涌工廈樓價升幅較觀塘、長沙灣等地方慢，主因該區工廈缺乏商業元素刺激，目前那裏的工廈樓面多作貨倉、儲物等用途，加上工廈樓齡未到重建階段，周邊未有重建及新盤刺激，令樓價一直落後於大市。
本年度區內交投主要集中在亞洲貿易中心，該廈發展商南豐拆售物業，加上入場費不足100萬元，個別買家連掃3至4個單位，呎價僅約1,500元。至近日買家陸續再把單位放盤，叫價已提升至每平方呎1,800至2,000元。
摸貨成交增 集中華達工廈
事實上，在額外印花稅影響下，物業炒賣活動僅集中於工商物業，而葵涌工廈呎價仍屬低水，故吸引一班短炒客追捧，加上個別新資金對工廈市場認識不深，認為價錢合適便入市，不介意承接摸貨單位，刺激近日工廈摸貨比例。
目前，區內炒賣活動主要集中於華達工業中心。截至上周四，該廈今年錄得35宗成交，與去年同期的31宗相若，呎價由661元升至994元，其中B座低層8號室，單位面積567平方呎，投資者以76萬元購入單位，呎價1,340元，持貨不足1個月，以83.5萬元摸出，平均呎價1,473元，物業升值近1成。
另外，葵昌路豪華工業大廈15樓A室，面積3,240平方呎，原業主以395萬元購入單位，持貨不足2星期，即獲用家以448萬元承接，呎價約1,383元，物業升值1成。
撰文: 文倩婷
經濟日報