「公司買賣」放售 主導大手成交

「公司買賣」放售 主導大手成交 - 香港經濟日報網站 : 20131224

- 地產近期大額成交略增，而投資者大手購入物業，多以買賣公司形式交易。

業內人士認為，因業主大幅減價空間不多，以買賣公司交易可節省成本及吸引買家，料明年續成主流。雙倍印花稅影響投資氣氛，本年大手成交宗數按年下跌，不過，本年底成交回勇，單在11及12月，市場上錄得4宗逾10億元成交，最大手肯定為日前鰂魚涌大昌行商業中心，總樓面約38.9萬平方呎，以39億元成交價計，呎價約10,025元，買家為太古地產（01972）、嘉里（00683）及榮智健等，成交暫為本年港島區最大買賣。

避開雙倍印花稅 省成本吸客綜觀下半年大額交投，因雙倍印花稅令成本大增，投資者入市意慾減少。下半年出現大額成交，逾半是以買賣公司方式易手，以避開雙倍印花稅。

6月份，永亨銀行沽出灣仔告士打道永亨金融中心，由英皇以15.88億元承接，物業樓高28層，物業總樓面約95,557平方呎，若以15.88億元成交價計，呎價約16,618元。其後7至10月份，大額交投較少，僅有紀惠集團以6.8億元購入灣仔摩理臣山道灣仔晉逸時代精品酒店，總樓面約5.4萬平方呎，樓高23層，共提供93間客房，以6.8億元成交價計，每間房價值約731萬元，成交亦以買賣公司形式進行。

直至年底，大額成交連環出現，先有大鴻輝集團以16.88億元，向恒地（00012）購入九龍行。物業位於旺角彌敦道，樓高23層，全幢物業總樓面約11.3萬平方呎，以16.88億元成交價計，呎價約1.49萬元，日後料把物業其中6層樓面改作酒店用途，提供不多於100間客房。

至於最大額成交，則為里昂證券斥18億元，購入銅鑼灣羅素街8號Shama服務式住宅部分。物業屬服務式住宅，提供約110間客房，平均每間售價約1,636萬元。

里昂證券購入後，料把住宅改成銀座式商廈，日後進行拆售，而兩宗交易同樣以買賣公司形式易手。涉債務風險 買賣信譽最關鍵世邦魏理仕投資物業部執行董事鍾德堯指出，近日市況回勇，發展商為吸引買家，紛在推銷住宅新盤時，以回贈印花稅形式作賣點，效果理想。不過，二手業主卻難以作出類似策略推售物業，加上減價空間不算大，若要減低買家入市成本，以公司股權轉讓方式交易，可避開印花稅，節省成本。他分析，以買賣公司形成轉讓物業，最關鍵為買賣雙方的信譽，以免涉及隱藏債務等風險，而大額買賣的成交上，若屬發展商持有，信譽上有所保證，故容易促成。他預計，明年低息資金多的因素仍存在，而年初銀行借貸取態會較寬鬆，相信大額買賣會增，而以買賣公司形式轉售的個案會持續。撰文:梁建國

24 Sep 2013

經濟日報

鄧成波3.98億購柯士甸道商住舊樓

鄧成波3.98億購柯士甸道商住舊樓

周六地產專題消息人士指出，資深投資者鄧成波最新購入尖沙咀柯士甸道148至150A號一籃子單位，作價3.98億元。據了解，鄧成波購入的單位分布在柯士甸道148、148A、150及150A號4幢5層高商住舊樓，其中2幢物業已擁有100%業權，1幢購入80%，餘下1幢則購入40%。市場人士指出，該物業地盤面積約5722方呎，地皮如重建作商業發展，地積比率12倍，可建樓面68664方呎

5 Oct 2013

信報

承接乏力 觀塘工廈身價回

承接乏力 觀塘工廈身價回落

辣招下投資者急出貨，觀塘工廈身價有高位回落迹象，個別工廈呎價更創近年低位，跌穿2,000元水平，代理指市場叫價已回調近兩成。工廈市場成交量銳減，根據EPRC經濟地產庫顯示，過去半年（3至9月份）觀塘區的工廈買賣成交錄約150宗，只及去年旺市時1個多月的成交量。市場缺承接力，業主要減價才獲承接，區內工廈有回落迹象。呎價跌穿2千 近年罕見出招後區內個別工廈呎價更跌穿2,000元水平，屬區內近年罕見。

如本年8月份美嘉工業大廈中層D室，單位面積約5,635平方呎，以約1,100萬元沽出，平均呎價約1,952元。去年9月時，該廈高層C室，面積5,627平方呎，以1,175萬元沽出，當時呎價維持於2,088元。另外，區內指標工廈均價亦回落，如成業街成運工業大廈，出招前呎價多穩企於5,000元以上水平，個別單位呎價更高達5,800元。但過去半年呎價已回落至3,800至4,900元的水平，新近低層28室，面積617平方呎，以308萬元沽出，呎價4,992元。

同區成業工業大廈高層25室，單位面積1,276平方呎，日前以呎價4,600元沽出，較上述單位叫價一般每呎逾5,000元低約6%。業主叫價 較出招前減20%中原（工商舖）工商部營業董事李文光指，早前區內工廈呎價升幅屬不理性，現業主叫價已較出招前時回落近20%，個別盤源叫價每呎亦穿2,000元水平。他續指實力較薄弱，持貨較多的投資者，議價幅度會較大。投資者止蝕離場，亦令區內工廈造價缺支持。

新近怡生工業中心低層，面積約5,600平方呎，投資者於年初以約2,500萬元購入，打算分間單位增值後再轉售，惟市淡寧盡早沽貨，日前以2,550萬元沽出單位，帳面僅獲利50萬元，扣除雜費等支出只平手離場。不過，現時區內工廈市場仍呈兩極化，個別指標工廈如駱駝漆大廈，每呎叫價仍維持於7,000多元水平，業主不願減價，故近數月該廈仍未錄成交。買賣減少下，對區內租金有支持，過去半年錄輕微升幅。撰文:文倩婷 

24 Sep 2013

經濟日報

威靈頓街53號9300萬全幢易手

土地註冊處資料顯示，中環威靈頓街53號全幢以9300萬元易手，新買家公司董事包括石恆昌及石依藍等；據了解，有關人士與「麻將館大王」石鑑輝家族後人同名，早前曾就九龍塘一屋地提出規劃申請。土地註冊處資料顯示，山光道16C號全幢以1.2億易手，買家為德聯興業，公司董事為李文學及葉桂嫦；此外，觀塘道334至336號遠東工業大廈地下、1樓連平台、2樓、5至8樓以2.68億元易手，買家公司董事為余錦慈。另一方面，興勝創建（896）大角咀THE BEDFORD累售七層，中原（工商舖）寫字樓部高級營業董事林嵐表示，16至19樓每層售價介乎2067萬至2158萬元，呎價6800至7100元，涉資8500萬元。旺角西洋菜南街51號地下E號兩個舖位市傳最新以每月63萬元租予藥房，面積400方呎，舖位原本由影音店以約55萬元承租，租期至2015年。

信報

6 Aug 2013

DAN6高層3868萬易手

香港興業（480）旗下荃灣工廈DAN6早前推出，市傳有買家購入高層全層，涉資3868萬元；此外，資深投資者早前拆售的尖沙咀首都廣場，市傳位於1樓的2個相鄰舖位，分別以288萬及302萬元易手，賬面蝕讓68.4萬元。市場消息指出，荃灣DAN6 19樓全層11個單位以3868萬元易手，面積共4854方呎；據了解，11個單位買家為同一人。另外，市場人士表示，觀塘宏基資本大廈5樓3至7號近日獲本地用家以約7000萬元購入，建築面積7334方呎，呎價約9545元，據了解，新買家須繳付雙倍印花稅。尖沙咀漆咸道南首都廣場1樓雙號舖市傳以302萬元易手，較年初購入時的336.4萬元，賬面蝕34.4萬元；毗鄰的單號舖則以288萬元易手，也較1月時購入價約322萬元，下調約34萬元，兩舖原業主為一位張姓買家，共計損失68.4萬元。市傳旺角西洋菜南街38至40號地舖連1樓獲服裝店以185萬元續租，租期至2016年。

9 July 2013

信報

荃灣工廈DAN6傳4層獲預留

香港興業（480）旗下荃灣工廈「DAN6」即將推出，據了解，入場呎價4800元，4至5層樓面已獲預留；代理行預計，政府出招後消息逐步消化，工廈成交量將回升，惟呎價將下跌8%至10%。

荃灣工廈DAN6傳將在本周開售，據了解，入場費約230萬元，其中9樓、11樓、12樓及15樓傳已獲預留；資料顯示，物業設20層工廈樓層，單位建築面積490至764方呎。

另外，利嘉閣（工商舖）地產工商部高級區域董事朱亮恒表示，政府開徵雙倍印花稅（DSD），並同時推出「實時繳稅」規定後，工商廈成交大幅下滑，目前每月成交量約180至250宗，僅去年的15%至20%；不過，買賣雙方經過第二季適應期後，預料議價空間擴大，可帶動工廈成交回升。

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年保守估計，工廈買賣成交量可望由目前每月不足200宗的極低水平，回升至下半年每月平均400宗，即半年合共2400宗；樓價則因完全失去住宅市場流入熱錢的支持，估計下半年回落約8%至10%。

自新辣招出台後，工廈摸貨活動幾近絕迹，中原（工商舖）工商部助理營業董事張威光表示，觀塘美亞工業大廈高層A室以2938萬元成交，建築面積6754方呎，平均呎價約4350元；物業在七個月內四度易手，原業主持貨約四個月，是次易手賬面獲利約138萬元，上述成交屬該廈在辣招後首宗摸貨成交。

26 June 2013

信報 

環匯廣場今開售傳10層獲預留 呎價最高11876

環匯廣場今開售傳10層獲預留 呎價最高11876
房產

恒地（012）及協成行合作發展的黃竹坑環匯廣場今天推售，市傳發出價單的10層單位已全數獲預留，最高呎價11876元，創該廈新高。發展商指出，只計劃推售半數樓層，餘下樓面將保留作長線收租用途。

恒地營業部總經理林達民表示，環匯廣場首批6層樓面今天開售，有信心可售出大部分單位；項目共設25層寫字樓，扣除車位及舖位，估計市值約24億元。

他指出，發展商暫時只計劃發售一半樓層，即約12至13層，餘下保留作長線收租；對於項目是否有準買家擬大手購入，林達民表示或今天才公布。繼日前推出7層價單後，項目昨天公布3層的價單，分別為28樓、29樓及31樓，建築面積9736方呎（實呎7879），定價9112.9萬至9444萬元，建築呎價9360至9700元。

市場消息透露，剛推出價單的單位已獲準買家洽購，令累計獲洽購物業增至10層。中原（工商舖）工商部董事郭楚華表示，該行暫已預留4層樓面，其中頂層兩層涉及樓面17058方呎，金額約1.96億元，最高呎價約11876元，創該廈呎價新高外，更為該廈帶來呎價新指標。

協成行董事總經理方文雄表示，自政府出招後，物業市場轉靜，但本港為國際城市，在用家仍然需求下，本港物業仍具吸引力。

 

信報

24 April 2013

黃竹坑環匯廣場加推25樓

黃竹坑環匯廣場加推25樓
房產

恒地（012）及協成行旗下黃竹坑道商廈環匯廣場日前發出首張價單，昨天加推25樓全層，定價8739.8萬元，建築呎價8900元（實呎10998元）。

黃竹坑道21號環匯廣場於日前推出首張價單，涉6層樓面，據悉全數獲預留，其中有買家預留35及36樓兩層，涉近2億元。物業昨天加推25樓，建築面積9820方呎（實呎7947）。

美聯工商舖（459）營運總監翁鴻祥表示，物業現有中資買家欲購入兩層半作自用。

市傳黎汝遠新近以約4070萬元售出中環永安集團大廈單位，呎價約1.35萬元；黎汝遠去年10月以呎價1.45萬元購入該單位後放摸，惜未獲承接。

土地註冊處顯示，觀塘鴻圖道建大工業大廈全幢以9.8億元易手，登記買家為佰耀有限公司，公司董事包括羅根遊，與鵬里資產管理一董事同名。

 

信報

23 April 2013

羅素街Shama服宅接16億洽購

羅素街Shama服宅接16億洽購
房產

銅鑼灣核心地區近日接連流傳多宗大額成交，去年由外資財團以12億元購入的銅鑼灣Shama服務式住宅部分，昨天市傳獲準買家出價16億元洽購。

市場消息指出，位於羅素街8號的Shama Causeway Bay服務式住宅，獲準買家以16億元洽購，涉及110個房間，如順利沽出，每個房間價值約1455萬元；以總樓面8萬方呎計算，平均呎價2萬元。

據了解，該服宅屬物業的5樓至29樓，資料顯示，是星資基金於2009年11月以14億元購入的四間服務式住宅之一，基金持貨逾兩年出售物業，賬面獲利4億元；買家則為外資財團，去年2月以12億元購入後一直作收租用途，市場預料回報約3厘。

Shama Causeway Bay一帶目前有兩個大型項目現正進行工程，包括登龍街2至22號地盤及金朝陽中心二期MIDTOWN，前者市傳亦獲洽購，如兩廈均告易手，預料該區勢力分布或將有所調整。

另一方面，鱷魚恤（122）公布，斥資5280萬元連租約購入軒尼詩道219號軒尼詩道大樓地下，建築面積約1170方呎，每月租金8.8萬元，租期至明年5月中，租戶可另再續期兩年。鱷魚恤表示，將持有該物業作投資之用，或配合集團需要轉作自用。

17 April 2013


信報

金融機構招「頂租」ICC兩層

金融機構招「頂租」ICC兩層

金融機構招「頂租」ICC兩層

本港超甲級商廈出租樓面需求日漸放緩。市傳現由一家金融機構租用的九龍站環球貿易廣場（ICC）高層兩層樓面，最近放盤尋找租客「頂租」，放盤呎租介乎80至85元。

市傳有意分拆出租的樓層為80樓以上高層樓面，業界人士透露，目前市值呎租約85元；據了解，該財金機構早年與新地（016）達成租賃協議，租期由2010年至2016年10月，為期6年，當時呎租約40元，如有關樓面成功獲「頂租」，每方呎便有約40元的租金利潤，以涉及樓面約6.4萬方呎計算，每月租金差額利潤達256萬元，相當可觀。

受到環球金融業收縮影響，早前已有傳聞有金融機構計劃分租樓面，年初外電報道投資銀行瑞信有意分租目前租用的ICC其中兩層，面積6.4萬方呎，市傳當時呎租不足30元，雙方訂立的租期更長達逾18年，業界人士估計，如物業成功租出，瑞信在物業的租金支出有機會減少50%。

另一方面，世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理余錦雄指出，受政府出招影響，不少洽商中的交易均暫緩進行，惟政府近年來集中住宅地皮供應，商廈未來十年供應將呈短缺，即使東九龍將有不少新商廈落成，惟面對強大吸納量，預料未來同區商廈租金將續升。

該行投資物業部資深董事鍾德堯表示，雖然目前有不少炒家暫緩入市，但近日漸見老牌家族「出動」；該行投資物業部資深董事廖希聖預計，今年住宅及工商物業市場將保持平穩，預料本年物業價格調整幅度將在10%以內。

信報 

21 Mar 2013

The Sharp全層6千萬摸出 賺950萬 商廈熱炒 中環樓花沽6層

The Sharp全層6千萬摸出 賺950萬

商廈熱炒 中環樓花沽6層

2013年02月06日 星期三

市場預期即使政府再出招壓樓市，工商物業買賣仍不受影響，投資者續入市。銅鑼灣The Sharp再錄摸貨成交，物業高層全層以近6,000萬元摸出，原業主短炒不足一個月獲利950萬元。另恒地（00012）旗下中環安蘭街銀座式商廈樓花，沽出6層全層，呎價高見4萬元。

工商物業投資氣氛熾熱，發展商推出銀座式商廈樓花成焦點。較早前，銅鑼灣銀座式商廈The Sharp樓花全數售出，並錄首宗摸貨成交。

呎價高見3.8萬升19%

消息指，昨日該項目再錄摸貨成交，項目高層全層，以近6,000萬元易手，按該層樓面約1,577平方呎計，呎價高見3.8萬元。原業主於上月，以一手向發展商購入，成交價為5,050萬元，持貨僅一個月，大幅獲利達950萬元，物業升值約19%，反映投資甚為熾熱。

上月初，一名來自東九龍的廠商，以約1億元購入The Sharp兩個全層單位，次日便即時推出市場放摸。其中一中層單位，面積約1,600平方呎，以約4,800萬元購入，並於上月尾以公司股權轉讓形式摸售，成交價約5,600萬元，呎價約3.5萬元，持貨不足兩星期，帳面獲利約800萬元。

安蘭街商廈呎售4萬

另外，恒地亦把握時機，推售中環安蘭街18號銀座式商廈樓花，消息稱，市場已錄得6層成交，涉及物業7至12樓全層，每層面積約2,464平方呎，成交呎價由3.7萬至4萬元，每層售價由9,116萬元起，涉資逾6億元。據悉，買家主要為住宅投資者，而其他樓層亦獲預留。

撰文: 梁建國

經濟日報 

6 Feb 2013