東九4工商廈申改學生宿舍

東九4工商廈申改學生宿舍 商廈待租率26.8%最高 業主覓出路 學生住宿供不應求，為推進學生宿舍發展，政府去年7月推出「城中學舍計劃」，拆牆鬆綁，容許商廈申請改裝或重建為學生宿舍，在目前商業樓面空置情況高企下，吸引業主申請把物業改裝。其中，全港商廈空置率最高的九龍東物業業主最為積極，自「城中學舍計劃」推出以來，已有最少4宗工商大廈改裝成學生宿舍及酒店申請，若全數獲批，即為市場帶來超過710個學生宿舍房間，料可提供約1300張床位。業界估計，明年將有更多商廈業主參與申請改裝，宗數有望持續增長。 近一年本港寫字樓租賃市場復甦，但由於以銀行及金融等行業擴充為主，需求集中在中環核心商業區的優質物業。戴德梁行最新截至9月底數據顯示，根據目前空置樓面及未來12個月租客將遷出而尚未獲預租得出的待租率，九龍東是全港待租率最高的商業區，達26.8%，較去年同期增加0.7個百分點，同時遠高於全港整體的19.1%。而九龍東今年首三季租金累跌3%，與全港整體上升6.1%相比，嚴重落後大市。 九龍東商廈租金表現低迷，加上有大量樓面待租，適逢「城中學舍計劃」推出，近一年已收到最少4宗涉及改裝現有工商物業成學生宿舍及酒店用途的申請，主要是樓齡55年或以上的物業。 觀塘中富中心LT Tower已過關 據城規會資料，今年以來接獲九龍東物業改裝學生宿舍之申請，至今已有兩宗獲批，分別為樓齡55年的觀塘鴻圖道86號中富中心，以及落成61年的創業街31號LT Tower。該兩幢物業前身俱為工廈，其後循活化工廈政策，成功活化作寫字樓用途，現時再因應「城中學舍計劃」，進一步成為住宿項目。 中富中心獲批全幢改裝，可提供110個學生宿舍房間，合共提供183個床位。至於LT Tower已批准改裝其中12層為學生宿舍，提供266個宿舍房間，學生宿位合共有517個。據知，LT Tower正與大學商討合作，稍後便會進行改裝。最新一宗在9月收到申請的觀塘勵業街11號聯僑廣場，樓齡已達56年，原本亦為工廈，同樣已根據活化工廈計劃改裝為寫字樓。該廈4年前獲城規會批准重建為商廈，但因現時可改作學生住宿，業主亦再作部署，申請改裝當中10層為學生宿舍，提供240個宿舍房間，合共有434個學生宿位。 純工廈不符資格 先申酒店用途 由於純工業大廈不符合申請「城中學舍計劃」，有業主利用另一種方式，先申請把物業改為酒店用途，待取得酒店牌照後，有潛力作為學生宿舍出租。該物業為觀塘偉業街118號，現為60年樓齡的工廈，正向城規會申請改裝為酒店，提供不多於99間客房。若酒店方案獲批，按比例計算，估計有約160張潛在床位供應。 假設上述4宗申請全數獲得批准，將合共為觀塘區內帶來約715個學生宿舍或酒店房間，估計學生宿位約1300個，同時區內將減少有約27萬方呎工商樓面高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵指出，改裝現有商廈為學生宿舍的每方呎成本料約2000元，較改裝為酒店或住宅高出最多達一倍。但因酒店或住宅等盤源買少見少，加上目前非核心商業區的商廈空置率高企，業主都希望加入住宿元素為大廈增值，改善租金收入。 李婉茵分析，由於九龍東商廈空置率最高，區內業主在改裝意欲上會較為積極，而且該區在公共交通上極為便利，可快捷到達多間高等院校，相信會陸續有改裝申請出現。她認為，明年九龍東甚至九龍西都將有愈來愈多商廈改為學生宿舍的申請，並以樓齡較高、以往由工廈活化成商業用途的大廈為主，因為這類物業在現市況下競爭力不及新落成的甲級商廈，須轉型覓出路。 世邦魏理仕香港資本市場部資深董事鮑珏鍵直言，現時市場欠缺超過5萬個宿位，相信到2030年缺口更擴大至7.5萬個，學生住宿市場相信在未來5年仍未出現飽和，故此教育相關物業正吸引本地及國際投資者廣泛關注。 採訪、撰文：程俊華 20 Oct 2026 信報