羅素街頂兩層恐蝕逾億

羅素街頂兩層恐蝕逾億

去年初掀起樓上舖熱潮的銅鑼灣羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心，慘變投資者「英雄塚」，撻訂及蝕讓成交湧現；其中去年初豪花3.76億元購入最頂兩層28及29樓連天台的台灣投資者，繼今年6月大幅蝕讓5100萬元沽出28樓後，現再標售29樓連天台單位；若最終只能以銀行估值的1.5億元成交，連使費料蝕逾8000萬元；該投資者在一年間，兩層合計賬面共蝕1.09億元，成為近年損手最慘烈的投資者。

建築面積4718呎連天台

美聯工商舖（00459）商業部營業董事羅仲英說，獲委託標售英皇鐘錶珠寶中心29樓連天台單位，下月12日截標，建築面積4718方呎，天台3568方呎，單位現時銀行估值為1.5億元，呎價3.18萬元。該層為連天台特色單位，估計市值月租33萬元，呎租約70元，較標準單位呎租60元高16.7%；若單位能以銀行估價成交，新買家租金回報約2.6厘。

該業主持有台灣護照，並於內地做生意。據土地註冊處資料顯示，業主去年初先後以1.68億元及2.08億元買入英皇鐘錶珠寶中心28至29樓連天台，共涉資3.76億元，當中29樓成交呎價4.41萬元，創該廈新高。由於樓上舖熱潮火速冷卻，加上租金回報偏低，所以投資者紛紛沽貨離場，其中28樓於今年6月以1.17億元售予連達科技控股（00889），賬面蝕5100萬元（30.4%）。

據代理透露，英皇鐘錶珠寶中心29樓連天台上月曾以1.58億元放售，但反應未如理想，所以收回再以招標放售，可見業主亦不介意以蝕讓價賣樓。若今次以銀行估值1.5億元售出29樓連天台單位，賬面將蝕5800萬元（27.9%），連同代理佣金等費用，料蝕逾8000萬元；兩層合計賬面勁蝕1.09億元。

樓上舖空置率高回報低

代理亦指出，英皇鐘錶珠寶中心樓上舖位的空置率偏高，即使舖位有租戶承租，回報率亦不高，最新近該幢大廈12樓全層，建築面積4718方呎，以每月22萬元由瑞士廚房電器品牌承租，呎租47元，相對業主去年的1.46億元購入價，租金回報僅1.8厘。

羅仲英指出，由於英皇鐘錶珠寶中心的業主希望能將物業打造成類似毗鄰的金朝陽中心二期MIDTOWN樓上舖，主打著名食府，所以對租戶要求高，業主比較揀擇，承租率亦因而偏低。

英皇鐘錶珠寶中心曾錄多宗撻訂個案，其中7樓去年初由內地投資者以1.65億元購入，當時呎價3.5萬元，但該名買家其後撻訂放棄交易；該單位今年5月獲投資者邱志堅以1.16億元購入，6月再斥1.1億元購入樓下6樓，但邱志堅其後看淡零售業前景，最終亦撻訂離場，令7樓單位慘遇連環撻訂命運。

雖然英皇鐘錶珠寶中心令不少投資者損手，但仍有成功摸出賺錢例子。資深投資者蔡志忠去年初以1.35億元購入該廈18樓，即日以1.485億元以賣公司形式沽出，賬面賺1350萬元，為少數賺錢個案。

14 Dec 2015

信報