美加息供過於求 樓價料跌兩成 交銀劉雅瀚：商廈租售看高一綫

美加息供過於求 樓價料跌兩成

交銀劉雅瀚：商廈租售看高一綫

樓市連升多年，交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚認為，今年住宅市場供求關係扭轉，租金勢必回落，加上美國加息因素，住宅樓價或最多下跌兩成，較為看好商廈市場。

今年新盤＋去年私樓延交樓

劉雅瀚認為，今年影響樓市最大因素在於供求關係扭轉，由2011年開始首次出現「供過於求」，導致整體租金出現調整，拖累樓價下跌。

「講起供應量，大家過去太着眼於私樓落成，但實際上可以對市場造成影響的，應該以入伙計算，去年私樓落成雖有1.5萬伙，但由於不少均延期交樓，導致供應增加的情況要拖延至今年才出現，加上預計今年入伙的新盤，整體供應量已經超過需求。」

劉雅瀚指出，無論港九、新界全綫均有逾千伙的屋苑入伙，大量由投資者持有的單位將會放租，導致同區租盤大增，不同業主互相博弈，最終始終會出現減租局面，估計有新盤入伙的地區租金或跌1成，而整體租金則跌5%。

新盤入伙地區 租金估跌1成

雖然私樓租金下跌，預計對樓價的衝擊只有1成，但劉雅瀚提醒，如果結合美國加息因素，有機會拖累樓價跌幅至最多兩成。「現時買樓租金回報率不夠3%，但在股票、人民幣定存不難找到相若的回報率，當香港利息隨美國息口上升，投資成本增加，而市場對買樓的租金回報要求增加，繼而對樓價構成壓力。」

劉雅瀚估計，現時本港樓價當中，有兩成是受量寬影響而推高，只要聯儲局在未來幾年緩慢加息，在本港工資收入上升抵銷下，樓價亦不會出現大跌。

地舖料受創 商場租平穩

值得一提的是，樓市雖然充斥各種利淡因素，但劉雅瀚提醒，當中仍有一個利好的消息，那就是內地資金有重臨的趨勢，當中涉及受內地銀根放寬，及收緊遺產稅等措施影響，令內地富豪重新考慮轉移資產至本港。他預計這有利於豪宅市場，但在「辣招」限制下，未必能夠支持整體樓市上升。

至於其他工商舖市場，劉雅瀚認為，辦公室、商廈較值得看好。「過去幾年商廈租金未見增長，今年明顯見到一個轉捩點，那就是市場需求增加，上半年新股集資情況理想，而且不少承銷商均有中資券商身影，中資機構及基金租用商廈擴充的需求料增加。」

中資企業擴充，扭轉了過去幾年商廈租金受歐美金融機構縮減規模所拖累的局面。現時中環核心區商廈出租普遍回升至90%以上，劉雅瀚認為，商廈租金、售價有望看高一綫。

零售舖方面，因受消費、零售放緩影響，料地舖會較受衝擊，而大型商場則靠業主、發展商進行推廣及宣傳，相對租金會較為平穩。

撰文:余敏欽

 

29 June 2015

經濟日報

活化效應 全幢工廈成交旺

活化效應 全幢工廈成交旺

上半年總額34億元 按年升43%

近期投資市場集中在具活化概念的全幢工廈身上，統計資料顯示，截至昨日止，今年上半年錄7幢全幢工廈成交個案，涉資約34億元，較去年同期上升43%，預期下半年續旺。

據中原（工商舖）提供資料顯示，今年上半年全幢工商交投持續活躍，暫錄7幢全幢工廈成交紀錄，涉及總樓面面積約95.6萬平方呎，成交金額介乎1.8億至9.33億元不等，總值約34.4億元，即樓面呎價約3,804元。

成交集中低水地區

相對去年上半年而言，成交宗數及成交金額均按年上升17%及43%。

業界人士指出，今年上半年全幢工廈交投均集中在相對低水的地區，例如葵涌及元朗便佔其中5宗，當中葵涌威信物流中心以9.33億元易手，暫時是今年最大銀碼的成交個案。

項目地盤面積約30,665平方呎，樓高15層，地舖面積約8,363平方呎，樓上每層面積由1.6萬至2萬平方呎不等，總樓面約282,130平方呎，以9.33億元成交價計，呎價約3,307元。原業主為資深投資者林子峰等，於去年10月向永旺購入，當時作價6.433億元，成交前以確認人身份摸出，帳面獲利達3億元，為近年少有大額摸貨獲利個案。

代理看好價量續升

展望下半年，中原（工商舖）工商部董事郭楚華認為，全幢工廈買賣氣氛會更見熾熱，因為活化工廈政策將於明年屆滿，不少投資者趕搭尾班車，加上工廈可塑性高，因而積極吸納全幢工廈增值，故帶動全幢工廈需求增加，預計下半年全幢工廈買賣交投會有增無減，價量齊升。

撰文:黎煥成

24 June 2015

經濟日報

中環甲廈租金上月升2.5%

中環甲廈租金上月升2.5%

仲量聯行發表「香港樓市監察」研究報告顯示，5月中環甲級寫字樓租金上升2.5%，為過去4年最大單月升幅，淨吸納量為5.52萬方呎，空置率跌至2.3%新低。當中有近一半的甲級寫字樓樓面是由中資機構承租，仲量聯行香港研究部主管馬安平表示，「滬港通」或更多跨境投資促使來自內地的投資、金融服務及證券交易的機構對商廈需求增加。

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上月商廈買賣198宗 連升6個月

上月商廈買賣198宗 連升6個月

商廈交投向好，報告顯示，商廈5月登記錄198宗，連升6個月。

利嘉閣（工商舖）地產商業部高級營業董事何紹榮表示，沙田石門安群街1號錄得多宗拆售登記，拉升了上月商廈成交宗數，惟涉及銀碼相對較細，加上高價商廈業主採取惜售策略，令整體成交金額有所縮減。根據土地註冊處數據，2015年5月份全港共錄198宗商廈買賣登記（數字主要反映2至4星期前商廈市場實際市況），較4月份的181宗增加9%，登記宗數已連續第6個月錄得升幅，並創8個月來新高。

逾億元大刁 萎縮至2宗

5月份逾億元大額商廈交易宗數進一步萎縮，由4月份的4宗減少至兩宗，拖累當月商廈整體買賣合約總值，由4月份的36.38億元，急跌36%至23.16億元。不過若剔除4月份一宗價值近12億元的內部轉讓登記後，實際合約總值僅有輕微減少。5月份兩宗逾億元的登記分別是觀塘One Harbour Square 25樓全層連車位的2.9億元成交，及九龍灣恩浩國際中心6樓全層連車位的1.23億元成交。

按物業價格劃分，在7個價格組別當中，僅有兩個組別的登記量錄得升幅，其中價值500萬至1,000萬元以內的組別，因受惠於沙田石門安群街錄得多宗登記，導致該組別升幅最為明顯，上月累錄71宗買賣登記，按月升29%，而期內合約登記總值亦按月大增24%至4.61億元；而細價商廈物業買賣量持續活躍，當中200萬元至500萬元以內的登記由4月的44宗增加至55宗，增幅25%，期內成交金額亦按月上升33%。

至於以地區劃分11個分區當中，共有兩個地區登記量報升，其中北角區的登記量按月增幅最大，該區上月累錄10宗買賣登記，按月大增2.3倍，期內合約登記總額錄約9,762萬元，按月升11.3倍。另外，銅鑼灣區上月登記宗數亦增加兩倍，登記總額亦升3倍，分別達6宗及8,170萬元。不過，觀塘區登記量則錄得較顯著跌幅，由4月的17宗縮減至上月僅餘5宗，跌幅達71%。

深港通效應 料市場續走俏

何紹榮指出，上月中環指標甲級商廈皇后大道中9號出現新高呎價成交，反映市場熱捧甲級商廈；他預期在「深港通」效應下，金融機構尤其中資券商將持續入市，有助商廈市場繼續走俏。綜觀目前市場上大額物業洽商活躍，故未來兩月，商廈買賣登記總值有機會再次推高。至於宗數方面，由於中細價商廈拆售逐漸消化，料6月份買賣登記宗數或稍為回落至180宗水平，惟整體前景仍然樂觀向好。

 

19 June 2015

經濟日報

基金互認 推動甲廈租金向上

基金互認 推動甲廈租金向上

基金互認落實，將吸引更多基金及資產管理來港開公司，料推動租金向上。

上月整體甲廈租金表現平穩，據萊坊每月租金走勢顯示，上月多個商業區呎租顯示微升，中環最優質商廈呎租約154.8元，按月微升0.5%，而整體中環呎租升1.2%。上環、灣仔及銅鑼灣按月變化不大，而跌幅最大為東九龍區，按月跌1.1%。

馬雲旗下基金 大手租交易廣場

近期商廈租務焦點盡在中環，錄得多宗大額成交，如中環交易廣場1期高層全層，面積約1.2萬平方呎，以每平方呎約140元租出，由於該層樓面為物業罕有極高層交吉盤，因此以高價成交。新租客雲鋒基金，由馬雲等創立的私募基金，近期頻頻出手作投資。該基金原租用同區干諾道中商廈，是次搬遷既擴充業務，亦提升寫字樓質素。此外，金鐘太古廣場3期連錄全層租務成交，當中不乏中資機構，據悉，物業16樓全層，面積約1.5萬平方呎，以每平方呎約90元租出，新租客為招商局旗下招商局資本，同廈18樓全層，面積約1.5萬平方呎，則獲一家新成立的內地基金公司承租。

花旗銀行廣場 出租率逾95%

此外，中環花旗銀行廣場今年更成租務焦點，包括貝萊德資產管理租用67,000平方呎寫字樓，通訊社彭博租用33,500平方呎樓面，以及一家中國最大的私人企業租用17,000平方呎寫字樓，連同其他樓面，租出的樓面面積合共超過180,000平方呎，吸納量為香港同期最多，令該廈出租率超過95%。

萊坊指出，由於宏利保險早前購入同區One Bay East商廈作新總部，故近日續租同區宏利保險大廈約34萬平方呎樓面，另16萬平方呎樓面則不續租交回業主，故東九龍商廈樓面供應將增加，但同時間，該區商廈需求保持理想，故未來數月該區呎租跌幅相對溫和。

該行亦指，中港基金互認將於本年7月落實，屆時會吸引金融機構、基金及資產管理公司來港開辦公室，中區寫字樓需求自然向上，料中區租金年內向上。

撰文:梁建國

 

19 June 2015

經濟日報

【物業報告】萊坊：商廈及住宅市道向好 商舖續勢弱

【物業報告】萊坊：商廈及住宅市道向好 商舖續勢弱 - http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20150611&s=7015342&a=53842421

中環甲廈價破頂 市場料向好

中環甲廈價破頂 市場料向好

上月中環錄得甲廈呎價新指標，業內人士認為，甲廈呎價過往處低水，現出現新高成交，料帶動整體甲廈市場向好。

據中原十大商廈數據顯示，上月合共錄得13宗成交，頗為理想，而最具指標的成交，肯定是中環指標商廈皇后大道中9號33樓全層，面積13,769平方呎，以約4.8億元易手，成近年最大額全層商廈買賣。

力寶中心 上月錄4買賣

翻查資料，該層樓面原本由合和主席胡應湘的夫人郭秀萍持有，她於2010年，以3.38億元向南豐購入，持貨5年後沽貨，獲利1.42億元，物業升值約42%。胡太購入後曾把單位放租，直至去年才獲承租，而是次將會交吉交易。是次成交呎價高見34,861元，為本港甲廈新指標，打破同廈中層3B室，呎價30,321元紀錄，高出呎價排名第二位的同廈單位15%。

在新指標成交帶動下，其他甲廈亦漸出現成交，如金鐘力寶中心及海富中心，成交顯著增加，力寶中心錄得4宗買賣，包括2座高層3A室，面積約899平方呎，以約1,650萬元成交，呎價約18,354元，而最高成交呎價的，為1座中層05室，面積約1,680平方呎，以約3,662萬元易手，呎價約21,800元。至於上環指標商廈信德中心1904室，面積約1,402平方呎，以約2,420萬元成交，呎價約1.72萬元。另一宗較大手，為金鐘統一中心33樓全層，面積約20,489平方呎，以約3.11億元成交，呎價約1.5萬餘元。

股市暢旺 金融機構擴充

中原工商舖黃瑋琮認為，甲廈過往幾年處低水，呎價明顯跑輸給商舖及工廈，故漸獲投資者留意。此外，在股市暢旺下，金融機構有所擴充，開始購入寫字樓，故在投資者及用家入市下，甲廈漸受注視，而皇后大道中9號破紀錄成交，亦有望推動準買家加快入市。

他指出，目前商廈空置率處於偏低水平，供應偏低，在需求轉多及供應低下，令甲廈租金及售價向上，相信今年多幢商廈，有望錄得破紀錄的呎價成交。

撰文:梁建國

 

12 June 2015

經濟日報