今年商廈焦點——拆售
評．析．天下版 今日
本港商廈呎價連環破頂，由於可拆售商廈少，優質單位更罕有，而適逢商廈正值升勢，相信今年仍是投資市場焦點。
近日工商舖市場交投仍頗旺，舖位則以個別投資者大手入市為主，而商廈買賣宗數不算多，但指標甲廈的成交呎價，卻是一浪高於一浪。今年首3個月，本港指標商廈如中環皇后大道中9號、金鐘遠東金融中心、力寶中心、以及灣仔會展廣場辦公大樓等，均出現呎價新高成交。數年前，商廈呎價紀錄為3萬元，更維持了好幾年，而單計今年，已先後多次出現商廈買賣呎價突破5萬元，可想而知，甲廈呎價跳升速度極快。商廈起動，當然源於去年恒地以每呎5萬元，奪得中環美利道地皮，而當時金鐘商廈呎價，最高亦不過4萬元，美利道地王誕生，甲廈投資氣氛立即升溫，經過近一年，商廈呎價累積升幅已逾兩成。
可拆售優質單位 呎價屢破頂
甲廈呎價屢破頂，也是合乎情理，首先，供應少是一個重要的基本因素。商廈與住宅最大不同，是本港最貴價的超級豪宅，也經常出現買賣，呎價逾10萬元的山頂成交不時出現，但本港最優質甲廈，大部分由大業主持有，從沒有拆售樓面，中環的數幢超級甲廈，均由大業主長綫收租，換言之，核心區可供買賣甲廈，多年來總不離10幢之內。
在可供買賣商廈範圍之內，優質全海景單位也不多，不少營商人士租或買辦公室時，單位是否享海景絕對是首要考慮條件。以幾幢指標商廈計，上環信德中心正海景單位，集中於每層7至11號室，不足四分一，而灣仔會展廣場辦公大樓，因面前有酒店，38樓以上才不受遮擋而享全海景，以上兩座物業，全海景單位本身不多，業主又普遍極具實力，故準買家必須要開出極吸引價錢才有望令業主割愛。上述兩幢商廈，近一個月均出現優質單位洽購至尾聲的消息，如信德中心西翼中層08室，享全海景，據消息指獲財團以每呎4萬元洽購，至於會展廣場灣仔會展廣場辦公大樓43樓一籃子單位，亦傳出獲洽購至尾聲，涉資約5.511億元，呎價5.5萬元。若最終兩宗買賣落實，均打破物業呎價紀錄。
此外，租金升幅亦令甲廈呎價變得硬淨。5年前，當中環超甲廈呎租升至180至200元一呎，即使同一地區，散業權商廈呎租仍偏低，此現象關乎大廈外形、管理質素、大業主與小業主招租上不同手法等，但現時商廈空置率極低，中環區低於2%，即幾近全數樓面租出，故散業權商廈租金同步向上。以金鐘遠東金融中心為例，以往呎租約70餘元，而新近一個3樓單位，成交呎租造至93元，以極低層說租金水平頗高，另同廈一個高層單位，呎租突破100元。當租金配合追上，甲廈呎價向好也顯得較合理。
中環中心樓層多 怎定價推售？
商廈走勢上，按目前需求、租金走勢及投資氣氛，商廈租售價向好，今年最大焦點定為中環中心，去年一眾投資者夥拍內地財團，以402億元購入中環中心75%業權，而最近世紀大刁業權有變，由本地投資者朱太、世茂房地產主席許榮茂等入股，代替中資機構，資金安排上似乎更有信心，如無意外可如期交易，更料數月內展開拆售。由於涉及樓層多，一眾投資者在定價、推售程序上，足以影響整體商廈市況，要拭目以待。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論
版名 : 評‧析‧天下
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