商廈年內獨領風

商廈年內獨領風騷

根據香港旅遊發展局資料，　2015年來自世界各地的訪港旅客達5930萬人次，較2014年下降2.5%。其中過夜旅客約2668萬人次，下跌3.9%。過夜旅客人均消費額約7234港元，下跌9.1%。

2015年中國內地繼續是香港最大的客源市場， 訪港旅客總數達4580萬人次，佔整體訪港旅客的77%。在訪港內地旅客中，有2780萬（佔61%）人次為不過夜旅客，1800萬（39%）為過夜旅客。至於其他市場，2015年短途旅客數目為890萬，長途旅客為460萬。在香港的十大客源市場中，來自美國、澳門及菲律賓等旅客人次升幅介乎2.0%至10.9%，而來自台灣、南韓、日本、新加坡、澳洲及馬來西亞等旅客人次跌幅則介乎0.6%至8.5%。

零售業、餐飲業及酒店業吹淡風，雖然生意下跌，大部分僱主尚未向員工開刀。部分僱主轉以「炒散」代替長工，以節省成本及增加靈活性。

過往零售業界過分倚重中國內地旅客，租金遭奢侈品牌及金舖搶高。現時受累市場競爭激烈及市道淡靜，另外未來旅遊業走勢仍受制於外滙、本港政治氣氛及東南亞旅遊政策影響，短期而言十分困難。

內地旅客減少亦令本港酒店業經營困難，估計香港酒店今年上半年入住率下跌7%至8%，房價跌10%至15%。現時本港酒店業面對由單一市場轉為多元化發展前的調整，相信調整期將持續至明年。業界料將配合旅發局推出優惠，吸引過夜家庭旅客來港，長遠則可吸引內地商界來港租用酒店宴會廳舉辦小型會議或活動。但因前景不明朗，近月酒店及商舖的投資及成交不多。

雖然本港經濟前景問題多多，但寫字樓市道仍向好。本港CBD的寫字樓空間供應短缺，甲廈空置率僅1.8%。寫字樓全幢銷售也持續活躍，在中資大機構追捧下，筆者相信今年商廈將在樓市獨領風騷，特別是全幢商廈十分罕有，可預計數以十億元的買賣陸續有來。而在「走出去」及「一帶一路」等國策促進下，中資金融機構積極赴港增設總部及投資。探究港廈成交額接連拔高的原因，主要在於中資成為甲級寫字樓租戶及買家的生力軍，但本港甲級商廈供應未見同步增多，市場自然要高價搶奪稀缺資源。

當然，中資願意高價購買優質商廈，背後原因免不了有國家政策推動。中資機構普遍選擇香港作為橋頭堡，向海外輻射式擴充業務，因此需要在香港增設辦公室。

除整幢寫字樓外，其他投資者對其他區份的寫字樓或分拆樓面都有興趣。除九龍東CBD2外，港島南區亦是未來熱點，南港島線將於今年底通車，黃竹坑過去一度出現十幾宗酒店發展計劃，但據筆者估計，至今僅得少數仍生效，其餘大部分均已失效或轉作商廈發展。

林浩文  萊坊高級董事及估價及諮詢部主管

12 Aug 2016

信報