「中區商廈租金 今年料仍穩定」

「中區商廈租金 今年料仍穩定」

一太：滬港通為寫字樓市場創契機

中環商廈租金漸平穩，第一太平戴維斯商業樓宇租務部主管劉偉基認為，各區空置率低，料中區租金今年仍穩定，而滬港通開啟後，料中資機構續擴充，為寫字樓租務市場帶來契機。

據第一太平戴維斯資料顯示，中環現時商廈平均呎租約95.8元，空置率僅約4.4%，屬健康水平，而灣仔銅鑼灣區，空置率約4.1%，而港島東更低至2.9%，反映各區商廈出租率頗高。

劉偉基指出，整體商廈出租率高，令搬遷活動減少，去年機構多續租為主。「機構搬遷不外乎兩個原因，是節省成本以及整合業務，但隨着各區租金已向上，由中環遷出的誘因減少。以前中環超甲級商廈平均呎租約130元以上，而港島東呎租約30餘元，搬遷後可節省100元，故大幅節省成本而搬遷。相反現在中環超甲廈回調至約110元，而港島東升至約60元，只節省50元。此外，多幢指標商廈出租率高，極少有連層單位交吉，機構要搬也難有樓面。」

他分析，機構搬遷要考慮成本，「搬遷涉及裝修費及還原費，每呎1,200元以上，攤分3年，每平方呎約40元，即是搬遷要節省到每呎40元才值得，在各區租金已向上，搬遷成本高難有實際利益，故寧願續租留在原址。」

外資不擴充 租金難明顯升

劉偉基指，中環商廈租金自2011年歐債危機至今，已跌2成，直至去年才喘定，「現時除了個別商廈外，中環多幢甲廈出租率高，超甲廈如國金2期、遮打大廈等空置樓面極少，故租金漸企穩。」不過，他認為中環商廈租金在外資缺乏擴充下，難以明顯回升，「中環寫字樓的主要租務，7至8成來自國際機構，而當他們不作任何擴充，難以推上租金。」

外資投行欠擴充，中環商廈租金去年得以企穩，或多或少因中資機構增樓面，去年如中環交易廣場3期23樓全層，面積約1.1萬平方呎，以約120元呎租出，新租客為中資金融機構，另AIA Central 30樓全層，面積約1.3萬平方呎，以每平方呎約130元租出，新租客為中資證券公司。

此外，招商銀行證券、中信建投證券等龍頭中資金融機構，相繼在去年租樓面，正是迎接滬港通。

劉偉基分析，滬港通將令中資成今年租務市場主力之一，「現時中資佔整體商廈不足兩成，過往中資不算租務市場的大戶，多只提升質素而搬遷，而滬港通全面開啟，2015年或會成主力，中資證券肯定會擴充，畢竟內地股市近期不時每日萬億元成交，相當蓬勃，滬港通令金融機構擴大業務，為中環商廈租務市場及租金突破帶契機。」

保險業料成 今年重要客源

對於今年租務及租金走勢，他料整體租金仍保持平穩，「以往國內消費力強，零售品牌過往兩三年有擴充舖位及商廈樓面，但隨着零售放緩，寫字樓亦停止擴充。反而保險業的擴充空間較大，料今年成租務市場重要客源。」

除中區外，近一年東九龍及黃竹坑商廈買賣轉旺，劉偉基認為，兩區均有發展空間，但現階段難取代中環，「東九龍似乎過了租務高峰期，租金即使平穩，但極少有租務個案突破40元。黃竹坑發展需更長時間，現階段少有國際機構進駐，要等港鐵通車才較有睇頭，現時該區仍是半零售、時裝，要成金融機構集中地，轉變需時。」他又分析，太多賣散商廈地區，不利租金發展。

撰文:梁建國

 
5 Jan 2015

經濟日報